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        1. 盤點 | 二手房交易進入平臺戰

          来源:     添加时间:2020-06-21

          時間的車輪不停向前,轉眼又是新的一年。過去一年,房住不炒、樓市寒冬、活下去,諸多關鍵詞觸目驚心。行業眾生相中有歡喜有憂愁,定格食品成一幅關乎地產江湖的綠肥紅瘦圖。       

          是線上還是線下?如何逃脫低頻交易、獲客成本極高的困境?如何尋找避風的港灣?在過去一年,圍繞此,以58為首的端口模式體系,與以貝殼為首的開放平臺模式體系,兩者間的競爭,仿佛就在昨日。鏈傢左暉全力一戰的背後,是轉戰"新居住"服務平臺的決心。

          辭舊迎新。2019年已然來到,我們發現,房產平臺之爭背後,有的孤註一擲,有的異軍突起,有的逃不過真香定律,有的怕是要安全消失在大江大河中。

          真香:網絡流行用語,該詞最早出自湖南衛視《變形記》裡面城市主人公王境澤初到農村傢庭時撂下的狠話,後面又啪啪打臉的搞笑情節。現在主要用來調侃某人喊口號抵制某事物後,又自打臉表示對其喜愛的行為。

          一個貝殼引發行業混戰

          1月上旬,2019年新年伊始,在房互的社群平臺上,去年發生的所有種種,再次被人提起。但出人意料的是,對於前塵往事,有瞭新身份北京湘楚朝暉企業管理有限公司董事長兼CEO的食品胡景暉笑言已相忘於江湖瞭。

          然而,2018年夏天,那場房產經紀行業的爭論,以胡景暉離職而進入中場休息。盡管時間流逝,卻並沒有被遺忘在蒙塵的角落。如果將這場爭論比作由圈圈形成的閉環,那胡景暉便是這個圈裡的某一環,而離引發點最近的那一環,便是2018年6月11日下午所發生的、一件能載入史冊的大事。

          那天下午,58集團舉行瞭一個真房源的誓師大會,參與者均為地產經紀圈的大拿。在大會上,58姚勁波說:"我希望與所有人成為朋友,58永不自食品營。"然後,姚勁波領頭發起瞭真房源誓約儀式。彼時的解讀,大會主旨是借"真房源"對鏈傢宣戰。

          而引起這場誓約儀式的根源是環形的中心:貝殼對行業掀起的變革。為改變行業現狀,2018年4月,鏈傢網正式宣佈升級為貝殼找房,定位於技術驅動的品質居住服務平臺,致力打造"住"的生態圈。 

          一石引起千層浪,中原地產、我愛我傢等投出質疑目光。中原地產主席黎明楷說,不想看到市場壟斷,不想公司一傢獨大。

          於是,事情就回到那天下午的那個場景。我愛我傢集團、麥田房產、中原地產、21世紀不動產中國、萬科物業樸鄰、中環互聯、新環境、龍湖冠寓等,成為這場誓師大會的主角。各路群雄,醞釀著一股焦灼的情緒。

          焦灼背景下的2018年,各大企業左手右手一個個快動作:好房通在成都宣佈和平安、阿裡等巨頭聯手合作為經紀門店服食品務;易居中國旗下房友開啟小微門店翻牌大戰;一向以穩健保守著稱的中原地產也改變商業模式,正式開啟中介加盟戰略,推出合夥人模式;21世紀不動產召開M 全國熱啟動會,正式對外宣佈,全國的門店突破4500傢,進駐城市105個,門店數4501傢。等等,不一而足。

          當我們回過頭來,重新審視2018年的平臺之爭制服下的誘惑時,表面上看來,貝殼沖擊瞭58,但實際上,貝殼開啟的是一場關於行業升級的思考。"新房市場轉向存量房市場,意味著房地產交易平臺黃金期的到來,各路資本因此殺入此行業,而原有的優勢企業,也以各種方式擴大市場占有率,以及提升品牌影響力,這必然引發行業格局的急劇變化",柏文喜對中國網地產說。

          好找房副總經理李偉認為,創建平臺本身無所謂對錯,"如果隻是為瞭商業目的,會垮臺。但隻要是為瞭服務社會、服務百姓、服務行業,那安全就是好事"。

          逃不開的真香定律

          最新數據顯示,截至2018年11月,貝殼已經進駐全國95個城市和地區,連接近2萬傢門店和17萬新型經紀人,新增超過120個新經紀品牌。

          2019年1月11日,貝殼找房取消瞭大中華南區、大中華北區、代理事業部,同時成立COO(運營)線,整合城市內經紀、新房及加盟業務管理;整合品質線至COO線,全面負責品質管理工作。COO線下設北部、東部、南部、西部和中部五個戰區,下轄26個省區、91個城市。"整合品質線至國產第一頁浮力影院COO線"的動作似乎意味著貝殼暫時拋棄速度野心。

          "資本湧入後的貝殼系,不再是純粹的房產中介,而是多條業務線垂直管理,這不僅增加瞭龐大的人員管理成本,並且,由於2018年全國二手房市場並不佳,大部分貝殼系入駐的城市是否盈利仍需畫個問號",李偉告訴中國網地產。

          盧航,21世紀中國不動產總裁,對貝殼結構調整不做直接評價,但他告訴中國網地產,如果想做一個企業間的合作平臺,無論做任何調整,無非都是想試圖去解決兩方面問題。一個是要有一定的基礎規模,一個是要運營的跑通,也就是店和店之間要真正有效的合作,資源能夠共享起來。交易成功以後,業績能按一定的規則非常順利地分配。

          而另一邊,僅僅在真假房源誓師大會後第10天,曾高喊"58永不自營,這個期限是100年&quo食品t;的58同城,卻宣佈以10.68億元入股衛生房產中介我愛我傢,獲得後者8.28%的股份。21天後,姚勁波參股的公司又戰略入局汽車食品經銷商龐大集團,龐大曾因監管部門立案調查,陷入資金困境。而在更早之前,58同城還深度參與到速運、傢政、裝修、二手車等下遊垂直領域,或投資或自營,在安全O2O領域大量佈局。

          對於有鏈傢持股的21世紀不動產來說,他們都覺得很委屈,隻因為真假房源大會上,21世紀不動產也有份參與,盡管隻是派瞭一個副總裁。彼時被解讀成,其曖昧亮相,是借"真房源"之機,行"站隊"之實。

          面對提起往事的看客們,盧航在房互平臺上向大傢解釋稱,他根本不反對左暉做德佑,他隻是在意,上面的品牌是不是靠譜的,"如果這個平臺能成,你被排衛生在平臺之外你是很危險的",盧航說。

          然而,資本市場的關系剪不斷理還亂,平臺背後資本的介入與推動,一些企業股權變動引發的業務格局重組,成為大背景下的具體事食品件。比如,58集團、萬科和鏈傢之間的關系復雜如臉譜。58集團於2017年,成為萬科物業戰略投資者,並持股5%。同年,萬科集團以30億元入股鏈傢。58集團投資瞭10.68億元,擁有我愛我傢8.28%的股份,"一定程度上,他們形成瞭戰略同盟關系",柏文喜說。

          中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴中國網地產,資本層面的相互投資,必然造成業務方面的默契與戰略協同,對於維護行業競爭與推動行業發展,也會有一定的影響。58同城與我愛我傢對鏈傢不滿,但是58同城對我愛我傢的投資,會不會削弱行業競爭,一連串的類似情況同樣是個問題。

          食品

          未來會是三國演義

          曾熱播的電視劇《大江大河》的含義是,改革開放年代的年輕人就像激流勇進的潮水,他們都懷揣著夢想,並為瞭夢想而不斷努力,可是慢慢地,他們漸漸地迷失瞭自己,最終會掉進這大江大河中。

          其實,作為頭部企業,都不乏優勢。中原作為港式管理的代表,客觀的講是大陸中介行業的"老師",在門店管理、市場研究和"單店單兵"獨立作戰能力上值得借鑒;我愛我傢率先登陸A股主板的上市公司,衛生在租房和長租公寓運營(相寓)領域處於行業領先水平;鏈傢率先打造瞭真房源的標準,在互聯網和IT技術應用方面處於行業領先水平;21世紀不動產源自美國,在全球已擴展到80個國傢和地區,品牌知名度和信任度連續在國際權威調查中排名前列。

          華山論劍,笑看風雲,誰與爭鋒?無論是貝衛生殼,還是58,無論是58同城入股我愛我傢,還是鏈傢入股21世紀,或是其他擁抱聯合的企業,他們仍在分庭抗禮,遠沒到誰勝誰敗的最終格局。因為,在激流勇進的潮水中,成功並非易事。有搜房、平安好房轉型失敗的案例在先,從線上信息業務轉型拓展線下中介不易,從線下打到線上也同樣不易。聯合擁抱也同樣不易。"有的平臺,還不清楚具體要幹什麼",盧航說。

          "後續其實更多資源還是會集中在類似易居、鏈傢等傳統的、規模較大的機構上,此類機構有門店和分銷渠道,和開發商等關系較好,往往可以做大。所以當前所謂的平臺競爭,本質上還是對個人房源,和開發商房源的資源獲取能力的考驗",易居研究院總監嚴躍進說。

          有人認為,未來經紀行業的格局是南北朝,也有人認為,是三國演義。某業內人士認為,2019年,貝殼系和58系會很可能形成兩個,圍繞著房地產經紀行業的生態陣營,貝殼系更像蘋果,58系更像安卓。還有一種可能,除瞭貝殼系和58系之外,易居房友會成為第三股。

          仁者見仁,智者見智。在由增量房交易走向存量房交易、加盟將成為未來行業的主流的大背景下,盡管房地產代理與交易服務行業有著喜人的發展前景,"但是行業規范與規則的建立,以及必要的競爭格局的保持,是保證行業可持續發展先決條件",柏文喜依舊強調。

          此外,他也認為,這個行業向相關服務領域的延伸業務,比如涉及到交易融資服務、長租公寓經營等是不是需要所涉及的金食品融、租賃行業監管的力量,也加入進來並不斷完善監管規則,甚至在諸多業務之間,是否需要建立必要的行業隔離,實現分業經營,這都是行業自身與監管部門,立足於可持續的健康發展角度,需要思考和研討的問題。

          說到底,經紀行業的根本還是房、客、人,不管是直營體系還是加盟體系,或者其它,都要考慮各個層級角色的利、責、權。在深圳首次實現住房租賃在線登記之後,政府住房租賃平臺有望全面建立之際,行業如何健康發展?二手房交易最終哪個平臺能勝出呢?這一切充滿瞭未知數。"我們也期待看到最後真正幹的,會是什麼樣的一個模式。"21世紀中國不動產總裁盧航如是說。

          辭舊迎新在即。不管如何感嘆綠肥紅瘦,有一點卻毫無疑問,掉進大江大河中的,自然是失掉房、客、人,又沒考慮各層級角色的利、責、權的企業瞭。隻有做好房、客、人,才會是最終的勝出者。

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