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          2. 任澤平:房貸利息抵個稅目前不是合適的推出時機

            来源:     添加时间:2020-06-21

            原標題:任澤平:房貸利息抵個稅目前不是合適的推出時機

            近日,樓市政策面消息不斷:新華社連續3日評樓市變局,7月26日,政治局召開會議,指出降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產泡沫和降低宏觀稅衛生負。市場關於新一輪調控政策預期又起,政策似乎在“去庫存”“穩增衛生長”與“防泡沫”“降成本”之間面臨抉擇。

            方正證券任澤平發佈下半年房市政策展望認為,目前房地產調控的主要思路是“整體去庫存、局部防風險、因城施策、分類指導”。在現階段市場分化、市場主體預期並未發生根本轉變的情況下,市場監管政策將會推出,調控政策可能不會發生大的改變。如果調控政策過於頻繁出臺,增加市場發展的不確定性,加劇市場波動,甚至影響正常的投資和消費,增加投機者套利。在經濟下行、三四線去庫存壓力較大、一二線房價漲速過快的背景下,預計今後一段時期,政府在房地產政策方面的風格是:加強行業監管,淡化行政調控,個別地方適度幹預。

            市場分化,政策也在區分。去庫存方面,雖然統計局口徑的商品房待售面積,上半年減少437萬平,住宅待售面積減少1650萬平,商品房和商品住宅狹義庫存仍高達71436萬平和43598萬平,考慮到在建未售、以及已規劃未開發,房地產潛在庫存巨大。而上半年,一、二線城市庫存去化很快,但是三、四線城市乃至中西部二線城市去庫存將是一場持久戰。防風險方面,一線城市成交回歸理性,調控措施效果初現,但房價上行仍存壓力,政府對其監測和關註將會持續;熱點二線城市需求集中釋放,一致性預期下投資投機需求出現,導致供需緊張,迅速推高房價,因此防止開發商借機漲價、增加有效供給仍是二線城市調控主基調。

            勸退國企拼地王,降溫土地市場。年衛生初我們講“地王邏輯&rdquo衛生;,強調在“大魚吃小魚”的央企整合背愛愛視頻 景下,拿現金換資產,掌握充裕的土地儲備,不僅在估值上占據優勢,更能掌握話語權。上半年地王頻現,已經引起輿論和政府的高度關註,下半年,一些城市不排除會用“行政談話”、土地拍賣勸退央企的方式,給土地市場降溫。但是不斷減少的土地供應、地方政府對土地財政的依賴,決定瞭地王隻會被推遲,難以被禁止。

            房產稅短期不具備出臺的條件。十八屆三中全會提出加快房地產稅立法,並適時推進改革,此後房產稅要推出的傳聞不絕於耳。我們認為,房產稅改革,應立法先行,並滿足6個前提條件:一是開展全國的住房普查,掌握全國住房的基本情況;二是建立全國統一的不動產登記系統,準確及時的采集房屋登記和交易數據,實現全國聯網、實時查詢;三是統一界定房屋性質,由於歷史遺留原因,目前僅在北京,就有央產房、軍產房、經濟適用房、兩限房等不同類型的房屋,產權性質差別大,稅基不統一;四是完成房地產稅改革,目前在房地產稅收環食品節,有11個稅種,應重新設置建設、交易、保有環節稅賦,避免重復征稅;五是完成《城鎮住房保障條例》立法,清楚界定居民“基本住房標準”,以確定房產稅的免征條件。六是完成修訂《稅收征管法》,為依法治稅,提供依據。

            利息抵個稅目前不是合適的推出時機。早在2003年,十六屆三中全會即提出,我國個人所得稅改革的方向是“實行綜合和分類相結合的個人所得稅制”,2011年修訂個人所得稅法,僅將個稅起征點上調至3500元,其課稅模式一直是分類所得制。十八屆三中全會決定再次提出,逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制,個稅改革應是箭在弦上。

            所謂衛生“綜合與分類相結合”,即是將個人收入加總計算,同時考慮到傢庭類型的不同,確定稅前抵扣范圍。從國際經驗看,稅前扣除項一般包括房租、利息支出、醫療費用支出、特定的商業保險與社會保障支出等,綜合考慮贍養人口、按揭貸款等情況,涵蓋住房、教育、養老等多個范圍。

            房貸利息抵個稅符合個稅整體的改革思路,需要明確的是,稅前扣除不僅是房貸利息,房租也是可能的抵扣安全項。

            在目前的市場環境衛生下,如果推出利息抵個稅,對於房貸使用率較高的一二線城市,將會率先收益,但房價會火上澆油。高庫存的三四線城市,居民杠桿率低,對去庫存作用有限。衛生因此,在目前的時點,可能不是合適的推出時機羞花影院手機在線播放。

            交易稅費一線城市不會上調,三四線可能先征後補去庫存。目前,在房地產交易環節,有增值稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅等6個稅種。其中,對個人轉讓住房,免征土地增值稅。交易環節稅收意在打擊短期投機性需求,但在供求關系緊張的市場安全形勢下,賣方會將稅費轉嫁給買方,無法實現調控目的。出於對誤傷剛需的擔心,交易稅費天然存在“天花板”,短期不具有上調的空間。而年初的契稅、營業稅下調,在很大程度上,已將一線城市排除在外。下半年,去衛生庫存壓力大的城市可能通過“先征後補”,減少交易環節稅費,鼓勵購房。

            來源:證券時報網

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